一、出台背景

2020年1月1日新修正的《土地管理法》规定：“土地利用总体规划、城乡规划（国土空间规划）确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”，明确提出了集体经营性建设用地入市的法律要求。2021年7月2日修订的《中华人民共和国土地管理法实施条例》对集体经营性建设用地入市工作作了进一步细化和明确。

我市作为自治区农村集体经营性建设用地入市试点县（市）之一，为审慎稳妥推进农村集体经营性建设用地入市试点工作，根据《中共中央办公厅国务院办公厅关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》（厅字〔2022〕34 号)《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》（自然资办函〔2023〕364号）《自治区自然资源厅关于印发<自治区推进农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》（新自然资函〔2023〕142号）等文件精神，制定了《沙湾市农村集体经营性建设用地使用权入市管理办法（试行）》，用于规范我市农村集体经营性建设用地入市工作。

二、主要内容

《沙湾市农村集体经营性建设用地使用权入市管理办法（试行）》共分九章五十二条，主要内容如下：

（一）总则，共三条。主要是制定的依据、目的和集体建设用地的使用原则，明确了集体经营性建设用地入市应坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线。

（二）入市范围、方式和要求，共十条。

明确入市范围是国土空间规划确定为工业仓储、商业旅游等经营性用途的集体建设用地，均可纳入入市交易范围；对于现状为农用地、未利用地，需办理农用地转用等新增建设用地的，暂不纳入入市交易范围。

入市方式上规定集体经营性建设用地使用权出让、租赁（出租）等应当实行公开交易；除依法可以采取双方协议方式外，应当采取招标、拍卖、挂牌等竞争性方式确定土地使用权人；使用年限不得突破同类同用途的国有建设用地最高年限。

农村集体经营性建设用地入市条件：国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途；产权明晰、已依法办理土地所有权登记；土地及宗地上的建（构）筑物、附属设施产权明晰，无权属争议；未被有关机关限制权利；具备开发建设所需基础设施配套等基本条件；符合产业准入和生态环境保护要求；入市相关事项经本集体经济组织民主表决，并报乡镇（街道）审查同意。

（三）入市程序，共九条。

1.入市前准备。入市主体应完成权属确认、宗地测量、地类认定、规划设计条件、产业和环保意见、地价评估等工作。

2.制定入市方案。明确拟入市宗地的土地界址、面积、使用期限、土地用途、规划条件、交易方式、入市起始价格、竞买保证金、收益分配、集体组织内部土地经济关系调整、委托入市实施主体等内容。

3.民主表决。召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数、或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过，形成民主决议，结果向全体村民公示。

4.乡镇（街道）审查。就入市宗地的信访稳定、权属来源、决策程序合法性等问题进行综合评定，出具审查意见。

5.提出申请。入市主体（或实施主体）持相关资料向自然资源部门提出入市申请。

6.方案会审。市政府组织生态环境、发展改革、财政、自然资源、工业和信息化、农业农村、住房和城乡建设等相关职能部门对方案会审。

7.批准入市。入市方案经会审符合入市条件的，经市人民政府批准后实施，或委托自然资源部门出具准予入市核准文件。

8.组织交易。自然资源部门发布交易信息，组织公开交易。成交后签订成交确认书、出让（租赁）合同和三方监管协议。

（四）价格管理，共四条。明确政府公布集体经营性建设用地基准地价，并根据城镇发展和土地市场状况进行适时调整；竞买保证金原则上不得低于起始价的20%等相关要求。

（五）资金管理和收益分配，共五条。

1.农村集体经营性建设用地土地增值收益，是指农村集体经营性建设用地入市环节入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益，以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。土地取得成本包括勘测、评估、方案编制、土壤污染调查、地面附着物补偿、地块三通一平等开发支出。

2.农村集体经营性建设用地入市，应承担相应的基础设施建设等开发成本，在试点期间以缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。土地增值收益调节金的征收标准为：

1）商服用地：基准地价1、2级覆盖区域按20%征收，基准地价3、4级覆盖区域按15%征收。

2）公共管理与公共服务用地：基准地价1、2级覆盖区域按10%征收，基准地价3、4级覆盖区域按5%征收。

3）工业用地：基准地价1、2级覆盖区域按10%征收，基准地价3、4级覆盖区域按5%征收。

3.农民集体经济组织取得的净收益，实行专账管理和“村财乡管”，经农村集体经济组织成员大会或成员代表会议讨论决定。具体分配比例为：村集体可按50%的比例提取公益金，其余50%部分优先用于集体经济的扩大再生产。试点期间，入市净收益暂不向集体经济组织成员分红。

（六）开发利用，共五条。明确了集体经营性建设用地使用权人，应按照法律法规有关规定和入市合同确定的条件利用土地的要求，规定了变更合同规定条件的程序，使用期届满处置，土地征收终止等。

（七）供后监管，共六条。确定了财政、发展改革、生态环境、住房和城乡建设、自然资源、农业农村等有关部门监管要求，以及闲置土地认定标准和处置措施等。

（八）转让、转租、抵押，共六条。明确了农村集体经营性建设用地使用权转让、转租、抵押的概念，期限，条件等。

（九）附则，共四条。规定市自然资源部门负责全市范围内农村集体经营性建设用地使用权入市的管理和监督工作。对已办理流转的集体经营性建设用地，予以规范。实施期限为：发布之日起实施，有效期限至2024年12月31日。

三、解读机关和联系方式

政策解读主体:沙湾市自然资源局

第一负责人：朱建文（自然资源局党组副书记、局长）

日常解读人:李冬(自然资源局干部)

联系电话：0993-6019527

相关链接：关于印发《沙湾市农村集体经营性建设用地使用权入市管理办法（试行）》的通知