沙湾市农村集体经营性建设用地使用权入市管理办法（试行）

第一章 总则

第一条 根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《国务院办公厅关于印发要素市场化配置综合改革试点总体方案的通知》（国办发〔2021〕51号）《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）等法律法规和相关政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 农村集体经营性建设用地入市以符合国土空间规划、确权登记为前提，着力完善集体建设用地产权制度，形成兼顾政府、集体、个人的土地收益分配机制。建立城乡统一的建设用地市场，使市场在资源配置中起决定性作用，发挥好政府引导、服务、规范、管理入市行为的作用，使农村集体经营性建设用地与国有建设用地享有同等权利和义务，实现同等入市、同权同价，提升农村集体经营性建设用地资产效益。

第三条 集体经营性建设用地入市应坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线；坚持国土空间用途管制、坚持节约集约利用土地、坚持市场化配置机制和坚持合理分享增值收益的基本原则。

第二章 入市范围、方式和要求

第四条 农村集体经营性建设用地，是指依法确权登记的农村集体建设用地中，依据国土空间规划确定为工业仓储、商业旅游、公共管理和公共服务、保障性租赁住房等经营性用途的土地。

农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定年期内以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式交由其他单位或者个人使用，并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。农村集体对其所有的经营性建设用地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

农村集体经营性建设用地使用权出让，是指农村集体经营性建设用地所有者将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让金的行为。

农村集体经营性建设用地使用权租赁，是指集体土地所有者将农村集体经营性建设用地租赁给使用者使用，由承租人与租赁人签订一定年期的建设用地租赁合同，并按合同约定支付用地租金的行为。

农村集体经营性建设用地使用权作价（出资）入股，是指集体土地所有者将一定年期的农村集体经营性建设用地使用权收益金折成股份，由土地所有者持股，参与分红的行为。

第五条 凡国土空间规划确定为工业仓储、商业旅游等经营性用途的集体建设用地，均可纳入市交易范围。

现状为农用地、未利用地，需办理农用地转用等新增建设用地的，暂不纳入入市交易范围。

大中型工矿企业使用的土地以及特殊用地不适用本办法。

第六条 农村集体经营性建设用地依法属于集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表村集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体经济组织的，由村内所属农民集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇（街道）农民集体所有的，由乡镇（街道）农民集体经济组织行使所有权，也可由乡镇（街道）代表集体作为申请入市的主体。

集体经济组织或者村民委员会依法取得法人资格的，可以作为入市的实施主体；尚未依法取得法人资格的，可以委托授权其他具有法人资格的组织代理实施入市，也可以授权或委托其组建的资产公司作为入市的实施主体，就授权或者委托事项明确双方权利义务关系。

第七条 农村集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：

（一）国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途。

（二）产权明晰、已依法办理土地所有权登记；土地及宗地上的建（构）筑物、附属设施产权明晰，无权属争议；未被有关机关限制权利。

（三）具备开发建设所需基础设施配套等基本条件。

（四）符合产业准入和生态环境保护要求。

（五）入市相关事项经本集体经济组织民主表决，并报乡镇（街道）审查同意

第八条 集体经营性建设用地使用权出让、租赁（出租）等应当实行公开交易。除依法可以采取双方协议方式外，应当采取招标、拍卖、挂牌等竞争性方式确定土地使用权人。

通过出让、租赁（出租）等方式取得的建设用地使用权，可以转让、出租、互换、出资、赠与或者抵押，双方应当签订书面合同，依法办理不动产登记。

第九条 集体经营性建设用地可采取以下路径入市：

（一）就地入市。符合规划和用途管制并依法取得的集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施、产业规划、环境保护等基本条件，明确可以在原地直接使用的，可以就地入市。

（二）调整入市。在确保建设用地不增加，耕地数量不减少、质量有提高的前提下，对村庄原有建设用地先复垦后，按计划、规划调整到本市范围内产业聚集区。允许集体经济组织将零星的集体经营性建设用地复垦后，调整到产业聚集区集中入市。

鼓励优先使用存量集体经营性建设用地，严格控制新增集体经营性建设用地规模。鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。

第十条 根据用途管制原则，禁止农用地以建设用地名义出让、租赁，以及农用地与建设用地捆绑出让、租赁、作价出资（入股）。

第十一条 农村集体经营性建设用地使用权人依法使用和处置土地使用权，受法律法规保护，土地所有权人及其他任何单位或个人不得剥夺和侵害。

第十二条 农村集体经营性建设用地可按出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式入市，应根据实际情况确定使用年限，但最高年限参照同类同用途的国有建设用地执行，不超过下列规定：

（一）农村集体经营性建设用地使用权出让最高年限按以下用途确定：

1.工业仓储用地出让不超过50年；

2.商业、旅游、娱乐用地出让不超过40年；

3.教育、科技、文化、医卫慈善、体育用地出让不超过50年；

4.综合或者其他用地出让不超过50年。

（二）土地出租期限一般不低于5年，但最高不得超过20年，具体出租期限由出租合同约定，到期后确需继续使用土地的可申请续期。

（三）集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）的期限不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限，可通过合同约定适当减短入股期限。

第十三条 农村集体经营性建设用地的取得和使用者，为境内外的自然人、法人或其他组织。

第三章 入市程序

第十四条 集体经营性建设用地入市前，入市主体应完成以下工作：

（一）确定拟入市宗地实际所有权人与集体土地所有权证载权利人是否一致；若不一致，应申请不动产登记机构重新确权、重新办理集体土地所有权证。

（二）对拟入市宗地进行勘测定界，取得正式测绘成果。

（三）自然资源部门根据正式测绘成果，套合国土变更调查、国土空间规划等成果，认定是否为现状建设用地，是否符合规划。

（四）取得自然资源部门出具的控制性详细规划和规划设计条件，明确拟入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求。

（五）取得发展改革或工业和信息化部门出具的产业意见，工业项目取得生态环境部门出具的环保意见。

保障性租赁住房、养老设施、教育医疗慈善等项目，发展改革部门会同住房和城乡建设、民政、教育、卫生健康等主管部门出具意见。

（六）拟入市建设用地由所有权人委托评估机构进行地价评估，取得自然资源部电子备案号的评估结果，为入市参考价格。

第十五条 入市主体应当制定入市方案，明确拟入市宗地的土地界址、面积、使用期限、土地用途、规划条件、交易方式、入市起始价格、竞买保证金、收益分配、集体组织内部土地经济关系调整、委托入市实施主体等内容。

政府有关部门和乡镇（街道）应为入市主体编制入市方案提供便利，对方案编制中涉及的国土空间规划、建设、生态环境保护、产业准入等方面政策予以解释说明。

入市方案经本集体经济组织民主决策确定后形成的决议，作为后续申请入市、拟订合同和履约监管协议的依据。

第十六条 农村集体经营性建设用地入市按以下程序办理：

（一）民主表决。召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数、或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过，形成民主决议，结果向全体村民公示。

集体经营性建设用地入市决议包括：

1.集体经营性建设用地所有权人、土地位置、四至、面积、用途等；

2.集体经营性建设用地入市有偿使用方式、使用年限；

3.集体经营性建设用地入市交易形式；

4.集体经营性建设用地入市起始价，采用招标、拍卖、挂牌形式的须明确是否设置保留底价；

5.集体经营性建设用地入市成交价款支付方式；

6.集体经营性建设用地入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处理办法等；

7.其他需要集体决策内容。

（二）乡镇（街道）审查。就入市宗地的信访稳定、权属来源、决策程序合法性等问题进行综合评定，出具审查意见。

（三）提出申请。入市主体（或实施主体）持相关资料向自然资源部门提出入市申请。申请资料包括：

1.入市申请书；

2.民主决议表；

3.入市方案；

4.土地所有权证书；

5.所在乡镇（街道）审查意见；

6.宗地测绘成果；

7.规划条件、产业意见、生态环境部门意见、评估报告；

8.入市主体的法人机构证书及法定代表人身份证明材料；如是组集体，则提供村、乡镇（街道）证明负责人身份的证明书及负责人个人身份证明材料；

9.其他需要提供的资料。

自然资源部门对入市相关资料审核通过后报市人民政府进行方案会审。

（四）方案会审。自然资源部门牵头组织发改、财政、商工信、农业农村、住建、生态环境等相关职能部门对方案会审。会审内容：自然资源部门出具的拟入市宗地的规划条件或规划意见，生态环境部门出具的环评意见，发改或商工信部门出具的产业要求。同时，对拟入市地块的面积、使用期限、土地用途、规划条件、交易方式、入市起始价格、竞买保证金、收益分配等内容进行研究会审。

（五）批准入市。入市方案经会审符合入市条件的，经市人民政府批准后实施，或委托自然资源部门出具准予入市核准文件。

（六）组织交易。入市方案批准后，自然资源部门发布交易信息，组织公开交易。成交后签订成交确认书、出让（租赁）合同。

第十七条 入市主体根据入市方案确定的交易方式，在市自然资源部门规定的交易平台上进行交易。

第十八条 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）交易成交后，由入市主体与竞得人签订《农村集体经营性建设用地成交确认书》。交易结果在政府确定的公共媒体等进行结果公示，接受社会和群众监督。

第十九条 农村集体经营性建设用地使用权入市交易，双方应当签订农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁）合同，并签订三方监管协议。

农村集体经营性建设用地使用权交易合同采用自然资源部、国家市场监督管理总局制订并发布的《集体经营性建设用地使用权出让合同》《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》示范文本。

第二十条 用地单位或个人持用地批复、出让（租赁）合同、出让金及土地增值收益调节金缴纳凭证、营业执照、法人身份证明等材料，申请不动产权登记。

第二十一条 集体经营性建设用地使用权的取得人在合同签订后，可同步向自然资源部门领取建设用地规划许可证。

用地人可依法办理报建、验收等后续开发建设相关手续。对依法利用集体经营性建设用地建造建筑物、构筑物的，可一并申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。

第二十二条 禁止个人、土地所有者与用地者私下签订农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁）合同或合作开发、作价入股协议，禁止擅自入市和处置农村集体经营性建设用地使用权。

第四章 价格管理

第二十三条 市政府公布集体经营性建设用地基准地价，并根据城镇发展和土地市场状况进行适时调整。

第二十四条 入市主体根据评估价格，综合考虑土地市场等情况，通过集体经济组织民主决策，确定入市土地标底、底价、起始价、竞买保证金、增幅价。经市政府集体会审决策后，予以实施。

竞买保证金原则上不得低于起始价的20%。

农村集体经营性建设用地公开出让、租赁的起始价（起始租金）或协议出让价（协议租金），原则上不得低于农村集体经营性建设用地基准地价（基准租金）；因特殊原因，起始价（起始租金）或协议出让价（协议租金）低于基准地价的，该宗地在申请入市审批时，入市主体须提交加盖公章的相关说明材料，说明材料应包含降低起始价（起始租金）或协议出让价（协议租金）的原因。

农村集体经营性建设用地使用权的起始价（起始租金）或协议出让价（协议租金）的设定不符合上述要求的，自然资源部门不予受理。

第二十五条 农村集体经营性建设用地入市，在享有国有土地同等权利的同时，也要承担同等的责任和义务。

第二十六条 鼓励社会中介组织为集体经营性建设用地使用权交易提供咨询、估价、勘测、设计、融资担保等市场化服务。社会中介机构实行备案制。各相关部门要加强指导、监督，推动将集体经营性建设用地使用权交易纳入土地市场信用体系，实施失信联合惩戒。

第五章 资金管理和收益分配

第二十七条 农村集体经营性建设用地入市，应承担相应的基础设施建设等开发成本，在试点期间以缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。

土地增值收益调节金主要统筹用于城镇和农村基础设施完善、农村环境整治、土地前期开发等支出。

土地增值收益调节金按照非税收入管理，资金全额上缴市财政，实行收支两条线管理。

第二十八条 农村集体经营性建设用地土地增值收益，是指农村集体经营性建设用地入市环节入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益，以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。土地取得成本包括勘测、评估、方案编制、土壤污染调查、地面附着物补偿、地块三通一平等开发支出。

土地增值收益调节金的征收标准为：

商服用地：基准地价一、二级覆盖区域按20%征收，基准地价三、四级覆盖区域按15%征收。

公共管理与公共服务用地：基准地价一、二级覆盖区域按10%征收，基准地价三、四级覆盖区域按5%征收。

工业用地：基准地价一、二级覆盖区域按10%征收，基准地价三、四级覆盖区域按5%征收。

集体经营性建设用地使用权以出售、交换、出租、作价出资（入股）等方式再转让的，缴纳的土地增值收益调节金应与同等条件下国有土地使用权转让、转租应承担的相关税费总额相当。

第二十九条 农村集体经营性建设用地入市净收益是指在入市成交价款中扣除征收的土地增值收益调节金、取得成本和土地开发支出等费用后，分配给农民集体的资金。

农民集体经济组织取得的净收益，实行专账管理和“村财乡管”，经农村集体经济组织成员大会或成员代表会议讨论决定。具体分配比例为：

村集体可按50%的比例提取公益金，用于全村修路、用电、用水、医疗保险等公益事业支出。

其余50%部分优先用于集体经济的扩大再生产，特别是对农民群众广泛参与、辐射带动作用强的项目优先列支，保证村集体经济不断发展壮大。

试点期间，入市净收益暂不向集体经济组织成员分红。

第三十条 财政、审计、农业农村等部门要对入市交易和土地增值收益分配使用、政府收取调节金和农村集体留成资金使用进行全过程、全方位监管，确保按规定用途使用。将农村集体留成资金的使用情况纳入村务公开，发挥村务监督机构的作用，严格监督监管。

第三十一条 农村集体经营性建设用地使用权入市，应当依法缴纳有关税费，实行与国有建设用地相协调的税收制度。

第六章 开发利用

第三十二条 集体经营性建设用地使用权人应按照法律、法规和国家、自治区、地区有关规定，科学合理开发土地、节约集约用地，不得损害国家、集体利益和其他社会公共利益。

第三十三条 农村集体经营性建设用地出让、租赁、作价出资（入股）后，土地使用者必须严格按照出让、租赁合同的约定开发使用土地，不得擅自改变土地用途、容积率。需改变土地用途、容积率的，应当经土地所有权人同意和原批准机关批准，并签订补充合同或重新签订合同。

第三十四条 出让（租赁）农村集体经营性建设用地拟改变土地用途的，按以下程序进行：

（一）书面申请。土地使用权人和土地所有权人共同向自然资源部门书面提出申请。

（二）制订方案。自然资源部门书面答复可改变的，需出具新的规划条件或规划意见，由土地使用权人与土地所有权人协商后共同制定方案；农村集体经营性建设用地设有抵押权的，制定方案时，应书面通知抵押权人。制订的方案包括收回方案或不收回方案，其中，收回重新出让（租赁）方案应包括土地用途改变内容、地上建筑物的补偿、重新出让（租赁）年限、重新出让（租赁）的合同条款要求等，不收回方案应包括土地用途改变内容、是否需补缴出让金或提高租金以及具体补缴（提高）数额及方式等。

（三）集体表决。方案制定后，由土地所有权人进行集体表决。

（四）落实方案。收回重新出让（租赁）的，经有批准权的机关批准后，申请重新出让（租赁）；不收回的，申请签订《集体建设用地使用权出让（租赁）补充合同》，需补缴出让金（租金）的，在缴纳土地出让金（租金）后,办理变更登记。

第三十五条 出让（租赁）合同约定的土地使用期届满，土地使用权人要求续期的，应当最迟于届满前一年向土地所有权人提出申请，经土地所有权人表决同意续期的，重新签订出让（租赁）合同，并支付出让金（租金）。在同等条件下，现土地使用权人有优先续期权。

交易合同约定的土地使用期届满且不续期的，土地使用者应当到原登记机关办理土地使用权注销登记，土地使用权由土地所有权人无偿收回，其地上建筑物、附着物的补偿按照合同约定处理。

第三十六条 国家为了公共利益的需要，依法对农村集体经营性建设用地实行征收的，土地所有权人和农村集体经营性建设用地使用权人应当服从。原建设用地使用权交易合同自批准集体土地征收之日终止。

第七章 供后监管

第三十七条 土地所有权人会同自然资源部门负责对土地使用权人落实入市政策和履行入市合同情况进行的监督管理。

财政、发展改革、生态环境、住房和城乡建设、自然资源、农业农村等有关部门，按照各自职责共同做好相关监管工作。

第三十八条 农村集体经营性建设用地入市后监管的主要内容：

（一）是否按照批准的位置和面积使用土地；

（二）是否按照规定的时限开工、竣工，是否存在土地闲置；

（三）是否按照规定的用途使用土地；

（四）是否完成规定的投资强度；

（五）改变土地用途和容积率的，是否办理相关手续、补缴土地出让金；

（六）是否存在擅自改变使用权人的行为，变更使用权人是否按规定办理有关手续；

（七）是否符合环境保护指标要求；

（八）其他需要列入监管的事项。

第三十九条 农村集体经营性建设用地入市合同签订后，土地使用权人应在项目所在地醒目位置，应将农村集体经营性建设用地建设项目用地信息进行公示，接受社会监督。公示内容包括农村集体经营性建设用地使用权人、项目名称、土地用途、土地面积、土地坐落、土地供应方式、土地使用期限、规划条件、开工日期、竣工日期、监管机构、举报电话等。

第四十条 应土地所有权人的要求，自然资源部门会同土地所有权人可在开竣工时间以及开发建设过程中，按照监管内容，定期或不定期对项目建设情况进行现场核查，获取照片，并做好记录。核查记录应存档备案。

第四十一条 应所有权人要求，有下列情形之一的，可按闲置土地予以处置：

（一）超过合同规定的动工开发建设期限满一年未动工的；

（二）已动工开发建设但开发建设的用地面积占应当动工开发建设总用地面积的比例不足1/3，或者已投资但投资额（不含土地取得成本）占总投资额（不含土地取得成本）的比例不足25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的。

第四十二条 对认定的闲置土地，土地所有权人会同自然资源部门拟订处置方案。处置方案报经市政府批准后，由自然资源部门组织实施。

闲置土地被认定后，不动产登记机构不得为其办理土地使用权转让、抵押、出租手续，其他有关部门不得为其办理相关批准手续。

第八章 转让、转租、抵押

第四十三条 农村集体经营性建设用地使用权转让，是指土地使用权人将农村集体经营性建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换与赠与。

农村集体经营性建设用地使用权转租，是指承租人将农村集体经营性建设用地使用权再次租赁的行为。以出让方式取得的农村集体经营性建设用地使用权出租的，纳入农村集体经营性建设用地使用权转租的管理范畴。

农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地使用权人将通过农村集体经营性建设用地入市取得的农村集体经营性建设用地使用权，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第四十四条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租、抵押的，应遵守原出让（租赁）合同的约定，并已按照出让（租赁）合同约定支付出让价款或租金。

第四十五条 农村集体经营性建设用地使用权转让的，原受让人的权利、义务随之转移；农村集体经营性建设用地使用权转租的，转租双方应当继续履行原租赁合同。

第四十六条 转让、转租约定的使用期限不得超过初次入市交易合同约定使用期限的剩余期限。

第四十七条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押的，交易双方应当持不动产登记证书、初次交易合同和本次交易合同等资料向原登记机关申请办理转移登记、抵押登记等手续。抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理抵押权注销登记。因处分抵押财产而取得农村集体经营性建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理转移登记。

第四十八条 农村集体经营性建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法申请处分抵押的农村集体经营性建设用地使用权，并对处分所得享有优先受偿权。

第九章 附则

第四十九条 自然资源部门负责全市范围内农村集体经营性建设用地使用权入市的管理和监督工作。

第五十条 本办法实施之前已办理流转的集体经营性建设用地，参照本办法予以规范，在完善入市前期系列资料的基础上，办理集体建设经营性建设用地入市手续。

第五十一条 本办法由自然资源局负责解释。

第五十二条本办法自公布之日起实施，有效期限至2024年12月31日。

附件：1.沙湾市农村集体经营性建设用地使用权入市交易表决书

2.沙湾市农村集体经营性建设用地使用权入市交易方案

3.沙湾市农村集体经营性建设用地使用权入市公开交易成交确认书

4.沙湾市农村集体经营性建设用地使用权委托书

5.沙湾市农村集体经营性建设用地入市申请书

6.沙湾市农村集体经营性建设用地入市内部审核流转单

7.沙湾市农村集体经营性建设用地入市审核表

8.沙湾市农村集体经营性建设用地入市归档资料清单

政策解读：《沙湾市农村集体经营性建设用地使用权入市管理办法（试行）》政策解读